Akt notarialny na dwie osoby, kredyt na jedną – czy to możliwe?

Najważniejsze zasady

Poniższa tabela zastępuje roboczy fact-check z draftu. Zostawiłem najważniejsze wnioski, ale przerobiłem je na publiczną sekcję użytkową, bez etykiet brzmiących jak wewnętrzna notatka redakcyjna.

Czy akt notarialny może być na dwie osoby, a kredyt na jedną?

Tak, w sensie prawnym własność nieruchomości i umowa kredytu nie muszą zawsze dotyczyć dokładnie tych samych osób. Kodeks cywilny dopuszcza współwłasność, czyli sytuację, w której własność tej samej rzeczy przysługuje kilku osobom. Akt notarialny może więc wskazywać dwie osoby jako nabywców i określać ich udziały.

Osobną sprawą jest kredyt. Kredytobiorcą jest osoba, która zawiera z bankiem umowę kredytu i odpowiada wobec banku za spłatę zobowiązania. Jeżeli tylko jedna osoba podpisuje umowę kredytową, tylko ona jest dłużnikiem osobistym z tej umowy. Drugi właściciel może nie być kredytobiorcą, ale jeśli nieruchomość lub jego udział ma zabezpieczać kredyt, będzie musiał uczestniczyć w ustanowieniu hipoteki.

Nie ma jednej publicznej zasady obowiązującej wszystkie banki. Akceptacja konstrukcji, w której właścicieli jest dwóch, a kredytobiorca jeden, zależy od polityki banku, struktury transakcji i sposobu ustanowienia zabezpieczenia. Dlatego taką konfigurację trzeba potwierdzić w banku przed podpisaniem umowy przedwstępnej i przed wpłatą wysokiego zadatku.

Właściciel, kredytobiorca i dłużnik rzeczowy – czym się różnią?

W tym temacie najłatwiej pomylić role. Ta sama osoba może być właścicielem, kredytobiorcą i osobą ustanawiającą hipotekę, ale nie musi. Przy zakupie na dwie osoby i kredycie na jedną role mogą się rozdzielić.

Dłużnik osobisty odpowiada za dług z umowy kredytowej. Dłużnik rzeczowy ponosi ryzyko związane z nieruchomością lub udziałem obciążonym hipoteką. To bardzo ważne rozróżnienie, bo osoba niebędąca kredytobiorcą może nie mieć obowiązku spłacania rat jak kredytobiorca, ale jej udział w nieruchomości może nadal stanowić zabezpieczenie kredytu.

Jak wygląda taka transakcja w praktyce?

Przykład: para kupuje mieszkanie. W akcie notarialnym obie osoby mają po 50% udziału. Zdolność kredytową ma tylko jedna osoba, więc tylko ona podpisuje umowę kredytu. Bank chce jednak, aby hipoteka została ustanowiona na nieruchomości albo na określonym udziale, bo kredyt ma być zabezpieczony hipotecznie.

W praktyce trzeba ustalić:

1. czy bank akceptuje dwóch właścicieli i jednego kredytobiorcę,
2. czy hipoteka obejmie całą nieruchomość czy tylko udział,
3. jakie dokumenty podpisze osoba niebędąca kredytobiorcą,
4. kto wnosi wkład własny,
5. jakie udziały zostaną wpisane w akcie,
6. kto będzie faktycznie spłacał raty,
7. jak strony rozliczą się przy sprzedaży albo rozstaniu.

Jeśli jesteś na etapie przygotowania transakcji, przydatny będzie poradnik jak przygotować się do kredytu hipotecznego.

Czy współwłaściciel musi podpisać umowę kredytową?

Nie zawsze. Współwłaściciel nie musi automatycznie być kredytobiorcą. Może jednak podpisać inne dokumenty: zgodę na ustanowienie hipoteki, oświadczenia dotyczące zabezpieczenia, dokumenty wymagane przez bank albo dokumenty notarialne związane z nabyciem i wpisem do księgi wieczystej.

Nie należy więc mylić dwóch rzeczy. Brak podpisu na umowie kredytowej nie oznacza, że dana osoba nie podpisuje żadnych dokumentów. Jeżeli jej udział lub nieruchomość mają być obciążone hipoteką, udział tej osoby w ustanowieniu zabezpieczenia może być konieczny.

Zakres dokumentów zależy od banku, notariusza, konstrukcji własności i rodzaju zabezpieczenia. Warto poprosić bank o listę dokumentów przed finalizacją aktu, a następnie porównać ją z projektem aktu notarialnego.

Czy współwłaściciel musi zgodzić się na hipotekę?

Jeżeli hipoteka ma obciążać jego nieruchomość albo udział, nie można traktować tej osoby jak kogoś całkowicie zewnętrznego. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece wskazuje, że hipoteka jest prawem obciążającym nieruchomość w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności. Do powstania hipoteki potrzebny jest wpis w księdze wieczystej, a przepisy przewidują także możliwość obciążenia hipoteką części ułamkowej nieruchomości, jeśli stanowi udział współwłaściciela.

W praktyce oznacza to, że trzeba precyzyjnie ustalić zakres zabezpieczenia. Inaczej wygląda sytuacja, gdy hipoteka ma obciążyć całą nieruchomość, a inaczej, gdy bank dopuszcza zabezpieczenie tylko na udziale jednego współwłaściciela. Tego nie należy zgadywać. Trzeba sprawdzić warunki konkretnego banku.

Dłużnik osobisty a dłużnik rzeczowy

To najważniejsza część artykułu. Dłużnik osobisty to osoba zobowiązana do spłaty kredytu na podstawie umowy kredytowej. Bank może dochodzić od niej spłaty zgodnie z zasadami umowy i przepisami prawa.

Dłużnik rzeczowy to osoba, której nieruchomość albo udział jest obciążony hipoteką zabezpieczającą cudzy dług. Taka osoba nie musi być kredytobiorcą, ale ryzykuje tym, że wierzyciel hipoteczny będzie dochodził zaspokojenia z obciążonego prawa, jeśli kredyt nie będzie spłacany.

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece opisuje hipotekę jako prawo, dzięki któremu wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością. Odpowiedzialność rzeczowa nie jest więc tym samym co osobista odpowiedzialność za całość kredytu, ale nie jest też „brakiem ryzyka”.

Najprościej:

• kredytobiorca odpowiada za spłatę kredytu,
• właściciel obciążonej nieruchomości lub udziału może ryzykować tym prawem,
• bank może wymagać dokumentów od osoby, która nie jest kredytobiorcą, jeżeli jej prawo jest elementem zabezpieczenia.

Czy bank może odmówić takiej konstrukcji?

Tak. Bank może uzależnić finansowanie od tego, czy struktura właścicieli i kredytobiorców mieści się w jego polityce ryzyka. Rekomendacja S KNF podkreśla, że przed udzieleniem kredytu zabezpieczonego hipotecznie bank powinien przeprowadzić rzetelną ocenę zdolności kredytowej i ryzyka, opierając się na potwierdzonych informacjach oraz dokumentach.

To oznacza, że bank nie analizuje wyłącznie dochodu osoby biorącej kredyt. Sprawdza także zabezpieczenie, dokumenty nieruchomości, własność, ryzyko prawne i spójność transakcji. Jeżeli właścicieli ma być dwóch, ale kredytobiorca jeden, bank może zapytać, dlaczego transakcja jest ułożona w taki sposób i czy zabezpieczenie będzie wystarczające.

Nie należy przypisywać wszystkim bankom jednej praktyki. Niektóre konstrukcje mogą przejść w jednym banku i zostać odrzucone w innym. Warto zacząć od sprawdzenia swojej sytuacji kredytowej, a przy bardziej złożonej transakcji omówić ją z bankiem, notariuszem i doradcą prawnym przed podpisaniem dokumentów.

Akt 50/50, ale kredyt spłaca jedna osoba

Udziały 50/50 oznaczają, że w akcie i księdze wieczystej obie osoby mają po połowie własności. Jeżeli kredyt spłaca tylko jedna osoba, nie zmienia to automatycznie udziałów. Stan własności wynika z dokumentów i wpisów, a nie z tego, kto wykonał więcej przelewów do banku.

To częsty punkt zapalny przy parach bez ślubu. Jedna osoba ma zdolność, płaci raty i wnosi większość wkładu, a druga otrzymuje 50% udziału. Sama spłata rat może mieć znaczenie dla wzajemnych rozliczeń, ale nie powoduje samoczynnego zwiększenia udziału osoby płacącej.

Jeżeli finansowanie jest nierówne, trzeba wcześniej ustalić:

• czy udziały mają być równe,
• kto wnosi wkład własny,
• czy raty będą rozliczane między właścicielami,
• co stanie się przy rozstaniu,
• czy nierówne finansowanie może mieć konsekwencje podatkowe,
• czy potrzebna jest dodatkowa umowa między stronami.

To nie jest miejsce na automatyczną poradę podatkową. Przy darowiznach, nierównych wpłatach i rozliczeniach rodzinnych warto skonsultować szczegóły z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

Czy udziały muszą odpowiadać wkładowi własnemu?

Nie ma prostej zasady, że udziały zawsze muszą odpowiadać wkładowi własnemu. Kodeks cywilny przewiduje domniemanie równych udziałów przy współwłasności w częściach ułamkowych, ale strony mogą w akcie określić inne udziały.

Przykład: jedna osoba wnosi 200 000 zł wkładu własnego, druga nie wnosi środków, a akt przewiduje udziały 50/50. Taka konstrukcja może rodzić pytania o wzajemne rozliczenia i ewentualne skutki podatkowe. Z perspektywy banku ważne będzie natomiast, czy finansowanie jest udokumentowane, zgodne z transakcją i akceptowalne jako wkład własny.

Najbezpieczniej nie ustalać udziałów „na oko”. Udziały powinny wynikać z przemyślanej decyzji, a nie z założenia, że skoro para kupuje mieszkanie razem, to zawsze musi być 50/50.

Jedna osoba daje wkład własny, druga bierze kredyt

To możliwa, ale wrażliwa konstrukcja. Bank będzie chciał wiedzieć, skąd pochodzi wkład własny i czy osoba biorąca kredyt ma zdolność do spłaty. Jeśli wkład własny pochodzi od osoby, która nie jest kredytobiorcą, może pojawić się pytanie, czy jest to darowizna, pożyczka, wkład we współwłasność albo inna forma rozliczenia.

Nie należy opisywać takich wpłat jednym zdaniem w stylu „to nie problem”. Sposób udokumentowania środków ma znaczenie dla banku, notariusza i stron transakcji. Jeżeli wkład własny jest nierówny, a udziały są równe, trzeba rozumieć konsekwencje.

Więcej o dokumentach znajdziesz w poradniku jakie dokumenty są potrzebne do kredytu hipotecznego.

Kredyt na jedną osobę, mieszkanie na dwie bez ślubu

Przy parze bez ślubu nie ma małżeńskiej wspólności ustawowej. Najczęściej mówimy o współwłasności w częściach ułamkowych: na przykład po 50% albo w innych proporcjach. To oznacza, że udziały powinny być świadomie określone w akcie.

Brak ślubu nie wyklucza takiej transakcji, ale zwiększa znaczenie wcześniejszych ustaleń. Warto spisać, kto wnosi wkład, kto płaci raty, kto ponosi koszty remontu, jak wygląda sprzedaż i jak strony rozliczą się, gdy przestaną razem mieszkać.

Największe ryzyko pojawia się wtedy, gdy jedna osoba jest kredytobiorcą i spłaca raty, a druga ma udział w mieszkaniu, lecz strony nie mają żadnych ustaleń dotyczących rozliczeń. Po kilku latach trudno wtedy odtworzyć intencje i przepływy pieniędzy.

Kredyt na jednego małżonka, mieszkanie na oboje

Przy małżeństwie trzeba najpierw ustalić ustrój majątkowy. Przy wspólności ustawowej przedmioty nabyte w czasie jej trwania mogą wejść do majątku wspólnego, a czynności dotyczące majątku wspólnego mogą wymagać zgody drugiego małżonka. Przy rozdzielności majątkowej każdy małżonek ma własny majątek, ale bank nadal może wymagać określonych dokumentów, oświadczeń albo zabezpieczeń.

Nie można więc powiedzieć, że „kredyt na jednego małżonka zawsze oznacza mieszkanie tylko jednego małżonka” albo że „rozdzielność zawsze rozwiązuje problem”. Znaczenie mają: źródło środków, treść aktu, ustrój majątkowy, umowa kredytowa, zabezpieczenie i stanowisko banku.

Jeżeli temat dotyczy byłych lub obecnych małżonków, sprawdź też artykuł rozwód a kredyt jednego z małżonków.

Rozdzielność majątkowa a kredyt na jedną osobę

Rozdzielność majątkowa może ułatwić oddzielenie majątków małżonków, ale nie daje automatycznej zgody banku na dowolną konstrukcję. Bank nadal ocenia zdolność kredytową osoby składającej wniosek i jakość zabezpieczenia hipotecznego.

Umowa majątkowa małżeńska wymaga formy aktu notarialnego. Jeśli małżonkowie chcą powoływać się na nią wobec osób trzecich, ważne jest, aby jej zawarcie i rodzaj były znane tej osobie. W praktyce bank może poprosić o dokumenty potwierdzające rozdzielność i przeanalizować, czy transakcja jest spójna.

Co dzieje się w przypadku rozstania?

Rozstanie nie zmienia automatycznie właściciela mieszkania, kredytobiorcy ani hipoteki. Jeśli dwie osoby są wpisane jako współwłaściciele, nadal pozostają współwłaścicielami, dopóki nie dojdzie do przeniesienia udziału, zniesienia współwłasności albo innej skutecznej czynności prawnej.

Jeżeli tylko jedna osoba jest kredytobiorcą, bank nadal będzie patrzył na nią jako na dłużnika osobistego. Jeżeli nieruchomość pozostaje obciążona hipoteką, zabezpieczenie również nie znika dlatego, że strony się rozstały.

Najczęstsze rozwiązania po rozstaniu to:

1. sprzedaż nieruchomości i spłata kredytu,
2. przejęcie udziału przez jedną osobę,
3. zniesienie współwłasności,
4. dalsze wspólne posiadanie nieruchomości,
5. zmiana kredytobiorcy lub zwolnienie z długu, jeśli bank to zaakceptuje.

Każde z tych rozwiązań wymaga osobnej analizy. Nie wystarczy ustna umowa między partnerami.

Co dzieje się, gdy kredyt przestaje być spłacany?

Jeżeli kredytobiorca przestaje spłacać raty, bank może podejmować działania wobec kredytobiorcy zgodnie z umową i przepisami. Jeśli kredyt jest zabezpieczony hipoteką, bank może również dochodzić zaspokojenia z obciążonej nieruchomości lub udziału, w zakresie wynikającym z ustanowionej hipoteki.

To właśnie dlatego osoba niebędąca kredytobiorcą nie powinna podpisywać dokumentów dotyczących hipoteki bez zrozumienia skutków. Może nie odpowiadać całym swoim majątkiem jak kredytobiorca, ale może ryzykować obciążonym udziałem lub nieruchomością.

Czy bank może prowadzić egzekucję z całej nieruchomości?

Odpowiedź zależy od tego, co dokładnie zostało obciążone hipoteką. Jeżeli hipoteka obejmuje całą nieruchomość, ryzyko dotyczy całej nieruchomości. Jeżeli hipoteka obejmuje tylko udział współwłaściciela, znaczenie ma zakres tego obciążenia.

Nie należy upraszczać tego do zdania: „bank zawsze zabierze całe mieszkanie” albo „drugi właściciel jest całkowicie bezpieczny”. Prawidłowe pytanie brzmi: jaki jest przedmiot hipoteki i jaka jest suma zabezpieczenia?

Przed podpisaniem aktu trzeba sprawdzić projekt dokumentów, wpisy w księdze wieczystej i warunki banku. Jeżeli nie rozumiesz zakresu zabezpieczenia, poproś o wyjaśnienie notariusza lub prawnika przed podpisem.

Czy można później dopisać drugą osobę do mieszkania?

W praktyce mówi się często o „dopisaniu do aktu”, ale prawnie nie jest to zwykła dopiska. Chodzi o czynność przenoszącą udział w nieruchomości, na przykład sprzedaż udziału, darowiznę albo inną czynność wymaganą w danej sytuacji.

Jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką, trzeba dodatkowo sprawdzić umowę kredytową i stanowisko banku. Przeniesienie udziału może być ograniczone warunkami kredytu albo wymagać poinformowania banku. Może też wywołać konsekwencje podatkowe.

Dlatego dopisywania drugiej osoby nie warto zostawiać jako „formalności na później”. Jeśli od początku wiadomo, że obie osoby mają być właścicielami, lepiej ustalić to przed złożeniem wniosku kredytowego.

Czy można usunąć współwłaściciela?

Usunięcie współwłaściciela również nie jest techniczną zmianą w akcie. Wymaga przeniesienia udziału, zniesienia współwłasności albo innej podstawy prawnej. Jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką, zmiana właścicielska nie oznacza automatycznej zmiany kredytobiorcy.

Może więc dojść do sytuacji, w której jedna osoba przestaje być właścicielem, ale nadal jest kredytobiorcą, albo odwrotnie: ktoś pozostaje właścicielem obciążonego udziału, choć nie spłaca kredytu. Tego typu operacje powinny być planowane z bankiem, notariuszem i prawnikiem.

Jak sprzedać mieszkanie, gdy właścicieli jest dwóch, a kredytobiorca jeden?

Sprzedaż nieruchomości należącej do dwóch współwłaścicieli wymaga współdziałania właścicieli w zakresie potrzebnym do sprzedaży. Kodeks cywilny przewiduje, że do rozporządzania rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką, trzeba dodatkowo uzgodnić sposób spłaty kredytu i wykreślenia hipoteki.

W praktyce sprzedaż może obejmować:

• ustalenie ceny i udziałów,
• uzyskanie informacji z banku o saldzie kredytu,
• przygotowanie dokumentów do aktu,
• spłatę kredytu z ceny sprzedaży,
• rozliczenie pozostałej kwoty między współwłaścicielami,
• złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki po spłacie.

Jeśli właściciele nie są zgodni co do sprzedaży, sprawa może stać się dużo trudniejsza. Wtedy wchodzą w grę przepisy o współwłasności i ewentualne postępowanie o zniesienie współwłasności.

Czy wspólny akt poprawia zdolność kredytową?

Nie. Samo wpisanie drugiej osoby do aktu notarialnego nie zwiększa zdolności kredytowej. Bank ocenia zdolność osoby lub osób, które mają odpowiadać za spłatę kredytu. Jeśli druga osoba ma dochód, ale nie jest kredytobiorcą, bank może nie uwzględnić jej dochodu przy zdolności.

Jeżeli dochód drugiej osoby ma pomagać w uzyskaniu finansowania, bank może wymagać, aby została współkredytobiorcą. To oznacza osobistą odpowiedzialność za kredyt, a nie tylko wpis do aktu.

Jeśli chcesz zrozumieć, co bank realnie analizuje, zobacz jak bank liczy zdolność kredytową oraz jak wygląda analiza kredytowa w banku.

Najczęstsze błędy

Największe błędy wynikają z mylenia własności, kredytu i hipoteki. To trzy różne warstwy jednej transakcji.

Najczęściej problematyczne są:

• założenie, że każdy bank zaakceptuje dwóch właścicieli i jednego kredytobiorcę,
• brak potwierdzenia konstrukcji w banku przed umową przedwstępną,
• wpisanie udziałów 50/50 mimo nierównego finansowania bez planu rozliczeń,
• przekonanie, że spłata rat automatycznie zwiększa udział,
• podpisanie zgody na hipotekę bez zrozumienia odpowiedzialności rzeczowej,
• brak ustaleń na wypadek rozstania,
• próba „dopisywania” właściciela po zakupie bez sprawdzenia banku i podatków,
• nieuwzględnienie, że sprzedaż wymaga współdziałania właścicieli,
• brak analizy wpływu alimentów, rat, kart i innych zobowiązań na zdolność kredytową,
• traktowanie artykułu internetowego jako substytutu porady prawnej.

Jak przygotować się do zakupu?

Najpierw ustal strukturę transakcji, a dopiero potem podpisuj dokumenty. Przy zakupie na dwie osoby i kredycie na jedną nie warto zostawiać najważniejszych pytań na dzień aktu.

Praktyczny plan:

1. Ustal, kto ma być właścicielem nieruchomości.
2. Określ udziały każdego nabywcy.
3. Sprawdź, kto ma być kredytobiorcą.
4. Potwierdź w banku, czy taka struktura jest akceptowana.
5. Ustal, co dokładnie będzie obciążone hipoteką.
6. Sprawdź dokumenty, które podpisze osoba niebędąca kredytobiorcą.
7. Zapisz, kto wnosi wkład własny.
8. Ustal, kto będzie faktycznie spłacał raty.
9. Zaplanuj rozliczenia przy sprzedaży lub rozstaniu.
10. Przeczytaj projekt aktu i dokumentów bankowych przed podpisem.
11. Sprawdź konsekwencje podatkowe nierównych wpłat, jeśli występują.
12. Nie wpłacaj wysokiego zadatku bez sprawdzenia finansowania.

Warto też przejść przez checklistę bezpiecznego kredytu, bo przy nietypowej strukturze zakupu ryzyko organizacyjne jest większe niż przy standardowej transakcji.

Checklista przed podpisaniem aktu

• Wiem, kto będzie właścicielem nieruchomości.
• Znam wysokość udziałów każdego nabywcy.
• Wiem, kto będzie kredytobiorcą.
• Bank zaakceptował strukturę właścicieli i kredytobiorców.
• Wiem, czy hipoteka obejmie całą nieruchomość, czy udział.
• Osoba niebędąca kredytobiorcą rozumie odpowiedzialność rzeczową.
• Ustaliliśmy, kto wnosi wkład własny.
• Mamy dokumenty potwierdzające źródło środków.
• Ustaliliśmy, kto faktycznie będzie płacił raty.
• Rozumiemy, że spłata rat nie zmienia automatycznie udziałów.
• Mamy plan rozliczeń przy rozstaniu lub sprzedaży.
• Sprawdziliśmy, czy potrzebna jest porada podatkowa.
• Przeczytaliśmy projekt aktu notarialnego.
• Przeczytaliśmy warunki umowy kredytowej dotyczące zmian własności.

Disclaimer

Ten artykuł ma charakter informacyjny. Nie jest poradą prawną, podatkową ani decyzją kredytową. Nie zastępuje analizy dokumentów przez notariusza, prawnika, doradcę podatkowego ani bank. Praktyka banków może się różnić, a konkretna transakcja zależy od dokumentów, zabezpieczenia, zdolności kredytowej i sytuacji właścicieli.

Podsumowanie

Akt notarialny na dwie osoby i kredyt hipoteczny na jedną osobę mogą być możliwe, ale wymagają ostrożnego przygotowania. Najważniejsze jest rozdzielenie trzech rzeczy: własności nieruchomości, osobistego obowiązku spłaty kredytu i odpowiedzialności rzeczowej wynikającej z hipoteki.

Osoba wpisana do aktu nie musi automatycznie być kredytobiorcą. Może jednak ryzykować swoim udziałem, jeżeli udział lub cała nieruchomość stanowi zabezpieczenie kredytu. Spłacanie rat przez jedną osobę nie zmienia automatycznie udziałów w mieszkaniu, a rozstanie nie usuwa nikogo z aktu ani z umowy kredytowej.

Jeśli planujesz taki zakup, najpierw sprawdź strukturę w banku, przygotuj dokumenty i ustal zasady rozliczeń. Możesz zacząć od strony Sprawdź swoją sytuację, aby uporządkować dochody, zobowiązania, wkład własny i liczbę kredytobiorców przed rozmową z bankiem.

Jeżeli obok konstrukcji jednego kredytobiorcy pojawia się pytanie o zgodę współmałżonka, pomocny będzie poradnik Kredyt hipoteczny bez zgody małżonka.

Jeżeli po zakupie lub przy współwłasności pojawia się później podział majątku, zobacz Kredyt jednego małżonka a podział majątku.

Czytaj również

• Rozdzielność majątkowa a kredyt hipoteczny — sprawdź, jak intercyza wpływa na zdolność, własność nieruchomości, hipotekę i odpowiedzialność za dług.